A entrada em vigor do artigo 356 a partir do dia 06/02/23, do Plano Diretor de BH, Lei nº 11.181, de 08/08/19, causará impactos negativos no setor imobiliário e empresarial, pois acarretará o encerramento do coeficiente de transição que permite ainda a aprovação dos projetos com o coeficiente de aproveitamento (CA) de até 2,7 vezes a área do terreno. Na prática, centenas de projetos serão inviabilizados com a limitação de se construir apenas 1.0 vez a área do terreno, pois resultará no aumento expressivo do custo dos novos apartamentos, salas e lojas.
A Câmara Municipal de Belo Horizonte, por meio do seu presidente Gabriel Azevedo, juntamente com os vereadores Bráulio Lara e Ciro Pereira, solicitaram ao Prefeito Fuad Noman que tome providências para adiar, no mínimo por dois anos, a entrada em vigor do art. 356. Assim haverá tempo para que os arquitetos e engenheiros assimilem as diversas restrições que até mesmo os técnicos da Secretaria Adjunta de Regulação Urbana têm dificuldade de compreender.
Nesses três anos que se aram, os arquitetos e engenheiros com décadas de experiência, confirmam a piora no atendimento na aprovação dos projetos, havendo necessidade de 4 entrevistas com o técnico da PBH, que demoram meses para serem marcadas, surgindo a cada reunião mais dúvidas, tendo ainda a agravante de serem on-line.
Hospitais e outros prédios com dificuldade de atualização
Diversos hospitais que precisam ser melhorados estão sendo prejudicados com exigências que ferem o direito adquirido e o ato jurídico perfeito. Por ser inviável executar a atualização do prédio que foi construído na década de 80 ou 90, quando vigorava um programa (lista de necessidades do setor de saúde) diferente do atual, têm enfrentado dificuldade para obter o alvará. ados 40 anos, obviamente, a Secretaria de Saúde e a Vigilância Sanitária mudaram o programa, ou seja, fazem novas exigências que não têm como ser cumpridas num prédio construído há décadas. É irracional exigir que o mesmo seja quase que reconstruído em algumas partes para se adequar ao novo programa que deve, em respeito à Constituição Federal, ser imposto somente aos novos prédios.
O que estamos presenciando são os hospitais, prestadores de um serviço de primeira necessidade, serem prejudicados pela incompreensão de que um prédio antigo – que não tem como ampliar a área construída – está impossibilitado de adequar-se às novas normas (construir rampas, ampliar corredores e banheiros, colocar elevadores, etc) diante das limitações de Plano Diretor atual, que foi elaborado 40 anos após o seu Habite-se. É quase impossível e financeiramente inviável realizar obras e instalar equipamentos de ibilidade onde não há espaço para atender novas exigências que antigamente eram imagináveis.
Falta de técnicos experientes e atendimento on-line atrasam projetos
Tornou-se uma via sacra aprovar um projeto diante da falta de técnicos experientes na PBH para agilizar o processo que deveria ser presencial, pois por e-mails tem gerado atraso a ponto de inviabilizar alguns. Com isso, muitas construtoras têm preferido empreender em outras cidades da Região Metropolitana que estimulam o crescimento das edificações ao serem menos burocráticas e permitirem coeficientes de aproveitamento de 6 vezes a área do terreno sem cobrar outorga onerosa, o que se verifica por exemplo, em Vespasiano.
O Prefeito Fuad pode beneficiar a população, evitar a redução das obras, a queda da arrecadação e estimular o aumento dos postos de trabalho, ao elaborar um decreto ou projeto de lei que amplie o prazo de transição diante da pandemia de Coronavírus que paralisou a cidade por dois anos. Inúmeros projetos e negócios deixaram de ter andamento, tendo a Prefeitura fechado o atendimento no lockdown de maior duração do Brasil.
Redução do potencial de construção aumenta custo da moradia
Ao impor o CA de 1.0 a área do terreno, o maior prejudicado será o comprador. Para compreender, citamos um caso real de um terreno de 1.000 m² na Av. do Contorno, no qual a construtora consegue construir até 3.000 m² de área de venda sem pagar valor extra para a PBH. A partir do dia 06/02, com a nova regra terá que pagar outorga onerosa por 1.800 m², que considerando o m² em R$5 mil (50% do valor do ITBI que é de pelo menos R$10 mil m²), resultará no dever da construtora pagar a mais R$9.000.000,00 à PBH a título de outorga onerosa para realizar a construção dos 3.000 m².
Assim, o comprador terá o acréscimo de R$3.000,00, mais os impostos por m², ou seja, o apartamento de 100 m² que custa R$1.200,000,00 ará a custar mais de R$1.600.000,00. Constata-se que a Capital Mineira tem sido prejudicada com essas limitações que têm expulsado o belo-horizontino da região central, pois este tem ado a residir nos novos edifícios que custam menos e que estão sendo construídos com maior intensidade nas cidades próximas. Com isso, os engarrafamentos têm aumentado com o fluxo de automóveis e onerado as empresas e os cidadãos com os custos do transporte público para o deslocamento da população que vem à BH para trabalhar.
Kênio de Souza Pereira
• Diretor Regional em MG da Associação Brasileira de Advogados do Mercado Imobiliário (ABAMI)
• Conselheiro do Secovi-MG e da Câmara do Mercado Imobiliário de MG
• Diretor da Caixa Imobiliária Netimóveis
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